دلائل الملكية المشتركة للعقارات المبنية في ظل القانون رقم 18.00 بالمغرب
مقدمة
الملكية المشتركة للعقارات المبنية هي نظام قانوني ينظم العلاقة بين
الأشخاص الذين يملكون أجزاءً من نفس العقار، سواء كان سكنيًا أو تجاريًا أو متعدد
الاستخدامات. في المغرب، تم وضع إطار قانوني لهذا النظام بموجب القانون رقم 18.00
المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية. يهدف هذا القانون إلى تحديد حقوق
وواجبات الملاك، وتنظيم كيفية إدارة الأجزاء المشتركة من العقار، بما يضمن استدامة
العقار وراحة جميع الملاك.
تعريف الملكية المشتركة
الملكية المشتركة تعني أن العقار يتكون من أجزاء مفرزة يمتلكها أفراد
مختلفون بشكل مستقل، بالإضافة إلى أجزاء مشتركة يتم استخدامها وصيانتها بشكل مشترك
بين جميع الملاك. الأجزاء المفرزة تشمل الشقق والمحلات التجارية، بينما تشمل
الأجزاء المشتركة الممرات، السلالم، المصاعد، الأسطح، وغيرها من المرافق المشتركة.
الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة
الأجزاء
المفرزة: هي الوحدات التي يمتلكها الأفراد بشكل مستقل، ويمكنهم التصرف فيها بحرية
مثل البيع أو التأجير. هذه الوحدات تظل تحت سيطرة المالك الفردي.
الأجزاء
المشتركة: هي الأجزاء التي يستخدمها جميع الملاك بصورة مشتركة، مثل المداخل،
السلالم، المصاعد، الأسطح، والحدائق. لا يمكن لأي مالك التصرف في هذه الأجزاء بشكل
مستقل، إذ تعتبر ملكية جماعية مشتركة.
إدارة العقار المشترك
يحتاج إدارة الملكية المشتركة إلى تنظيم دقيق لضمان الحفاظ على العقار
وتوفير الراحة للجميع. يتم هذا من خلال تشكيل اتحاد الملاك المشتركين وتعيين وكيل
الا تحاد ونائبه لإدارة العقار.
اتحاد الملاك المشتركين
تكوين
اتحاد الملاك المشتركين: يتألف اتحاد الملاك
المشتركين من جميع الأشخاص الذين يمتلكون وحدات خاصة في العقار المشترك. يجتمع اتحاد
الملاك المشتركين بشكل سنوي او استثنائي لاتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار.
اختصاصات
اتحاد الملاك المشتركين: تشمل اتخاذ القرارات بشأن صيانة وإدارة الأجزاء
المشتركة، تحديد الميزانية السنوية، توزيع التكاليف بين الملاك، استخلاص المساهمات.
كما يقوم اتحاد الملاك المشتركين أيضًا بتعيين وكيل الاتحاد ونائبه.
وكيل الاتحاد
دور وكيل الاتحاد: الجمع العام للملاك المشتركين يقوم بتعيين وكيل الاتحاد
الذي يتولى تنفيذ قرارات الجمع العام، الإشراف على الصيانة اليومية، وضمان
الامتثال للنظام النموذجي للملكية المشتركة. يعمل وكيل الاتحاد كحلقة وصل بين
الملاك المشتركين واتحاد الملاك المشتركين، ويضمن تنفيذ جميع الأعمال المطلوبة
للحفاظ على الأجزاء المشتركة.
الحقوق
والواجبات
حقوق
الملاك:
استخدام الأجزاء المشتركة بما يتناسب مع غرضها ودون إضرار بباقي الملاك.
الاطلاع على الحسابات المالية والتقارير الإدارية للعقار.
المشاركة في اجتماعات الجمع العام والتصويت على القرارات.
واجبات
الملاك:
المساهمة المالية في تكاليف صيانة وإدارة الأجزاء المشتركة.
احترام النظام النموذجي للملكية المشتركة للعقار والقرارات الصادرة عن اتحاد
الملاك المشتركين.
الامتناع عن التصرفات التي قد تضر بالأجزاء المشتركة أو بباقي الملاك.
النظام النموذجي للملكية المشتركة
يعتبر النظام النموذجي للملكية المشتركة بمثابة الدستور الصغير للعقار
المشترك، حيث يحدد القواعد التفصيلية للاستخدام السليم للأجزاء المشتركة،
والواجبات والحقوق الخاصة بكل مالك. يشمل النظام النموذجي عادةً قواعد السلوك،
أوقات الصيانة، وكيفية التعامل مع النزاعات.
الصيانة والإصلاحات
تعتبر الصيانة الدورية للعقار المشترك من الأمور الأساسية لضمان سلامة
وجمالية العقار. يشمل ذلك صيانة المصاعد، الأبواب، الأنابيب، وغيرها من الأجزاء
المشتركة. تقع مسؤولية تنظيم الصيانة والإصلاحات على عاتق اتحاد الملاك المشتركين،
والتي قد تستعين بشركات متخصصة للقيام بالأعمال الفنية المطلوبة.
حل
النزاعات
ينص القانون رقم 18.00 على آليات لحل النزاعات التي قد تنشأ بين الملاك أو
بينهم وبين اتحاد الملاك المشتركين. يمكن اللجوء إلى التفاوض المباشر، أو الاستعانة
بوسيط، أو اللجوء إلى القضاء إذا استدعى الأمر.
التحديات
والحلول
رغم أن القانون رقم 18.00 يضع إطارًا قانونيًا محكمًا لإدارة الملكية
المشتركة، إلا أن هناك بعض التحديات العملية التي قد تواجه الملاك، مثل:
صعوبة الوصول إلى توافق في الآراء داخل اتحاد الملاك المشتركين.
تأخر بعض الملاك في دفع مساهماتهم المالية.
الحلول
المقترحة:
تعزيز ثقافة الحوار والتفاهم بين الملاك.
وضع آليات قانونية فعالة لتحصيل المساهمات المالية.
القانون رقم 18.00 يمثل خطوة مهمة نحو تنظيم وإدارة الملكية المشتركة
للعقارات المبنية في المغرب. من خلال تحديد الحقوق والواجبات بوضوح، وإنشاء هياكل
تنظيمية فعالة، يسعى القانون إلى خلق بيئة تعاونية تساعد على الحفاظ على قيمة
العقارات وتعزيز جودة الحياة للملاك المشتركين والمقيمين. ورغم التحديات، فإن
التزام جميع الأطراف بالتعاون واحترام القواعد يمكن أن يحقق نجاح هذا النظام
القانوني ويوفر مناخًا مناسبًا للسكن والاستثمار.
النظام النموذجي للملكية المشتركة:
انظرخطاطة محتوى هذا النظام في الرسم أسفله .
للإطلاع على نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية و النظام النموذجي للملكية المشتركة، تجدون أسفله
القوانين المذكورة مجتمعة في ملف واحد.
وللإطلاع على دلائل تطبيق نظام الملكية المشتركة باللغة العربية والفرنسية المعد من طرف وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والاسكان وسياسة المدينة، وكذا مرسوم القواعد المحاسبية الخاصة باتحاد الملاك المشتركين المصادق عليه من طرف المجلس الوطني للمحاسبة كما جاء في البلاغ الصحفي:
" الرأي رقم 25 المتعلق بالقواعد المحاسبية الخاصة باتحاد المالك المشتركين
تم إعداد هذه القواعد المحاسبية طبقا لمقتضيات القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية كما تم تغييره وتتميمه، ولاسيما المادة 24 التي تنص على ما يلي : " تنجز حسابات الاتحاد التي تشمل الميزانية التقديرية والتكاليف والعائدات برسم السنة المالية والوضعية المالية وكذا ملاحق الميزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة تحدد بنص تنظيمي ويتم تقديم هذه الحسابات مقارنة مع حسابات السنة المنصرمةالمصادق عليها".
وبصفة عامة، تحدد هذه القواعد المبادئ الأساسية لمسك محاسبة اتحاد المالك، كما تقدم المصنف المحاسبي وكيفيات تسيير حسابات الاتحاد وكذا القوائم التركيبية الخاصة بها.
وقد وضعت هذه القواعد المحاسبية نظامين لبيانات اتحاد المالك المشتركين، (نظام عادي ونظام مبسط)، وذلك بناء على مستوى عائداتها السنوية، حيث تكتفي اتحادات المالك التي تقل عائداتها في الدورة المحاسبية عن مائتي ألف درهم بإنجاز بيانات النظام المبسط.
كما نصت هذه القواعد على إلزامية تقديم حسابات اتحاد المالك التي تتجاوز عائداتها مليون (1) درهم في السنة لخبير محاسبي بهدف إنجاز تقرير يشهد على صدقية الحسابات.
وسوف تدخل هذه القواعد المحاسبية حيز التنفيذ ابتداء من التاريخ المشار إليه في المرسوم الصادر بتحديد القواعد المحاسبية الخاصة باتحاد المالك المشتركين تطبيقا للمادة 24 من القانون رقم 18.00 السالف الذكر ."
وللاطلاع على المرسوم 2.23.700 الصادر في 22 من رجب 1446 الموافق ل 23 يناير 2025 المتعلق بتحديد القواعد المحاسبية الخاصة بإتحاد الملاك المشتركين ، يمنكم الدخول على الرابط إسفله:
: